עמלת פירעון מוקדם זהו מושג שחשוב מאוד להכיר לפני שמחליטים לקחת משכנתא. במאמר הנוכחי...
רכישת דירה עם משכנתא מחייבת אותנו להכיר מסלולים שונים ולבחור איזה מהמסלולים נרצה לשלב בתמהיל המשכנתא שלנו.
אם אתם בתהליך של לקיחת משכנתא כנראה שבשלב כזה או אחר נתקלתם במגוון רחב של מסלולי משכנתא שונים וביניהם גם מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן.
במאמר הנוכחי אנחנו עומדים להרחיב בכל הנוגע למסלול צמוד מדד במשכנתא.
תחילה נלמד מהו מסלול צמוד מדד במשכנתא,
נכיר את מדד המחירים לצרכן ונראה כיצד הוא עומד להשפיע על המשכנתא שלנו.
לאחר מכן נעסוק ביתרונות, בחסרונות ובסיכונים הכרוכים במסלול צמוד מדד ונענה על שאלות נפוצות.
לבסוף נציג לכם את ההבדלים בין משכנתא צמודה בריבית קבועה לבין משכנתא צמודה בריבית משתנה.
מסלולים צמודים למדד אלו מסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן,
מה שאומר ששינויים שעשויים להתרחש במדד המחירים לצרכן ישפיעו על יתרת הקרן והחזר המשכנתא החודשי.
במידה ומדד המחירים לצרכן עולה כך גם החזר המשכנתא החודשי עולה.
כמו כן, במידה והמדד ירד כך גם ההחזר החודשי יורד.
בקטגוריית מסלולי משכנתא הצמודים למדד ישנם 2 מסלולים עיקריים:
1. מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית משתנה (מסלול מ"צ – ריבית משתנה צמודה).
2. מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית קבועה (מסלול ק"צ – ריבית קבועה צמודה).
לכל אחד מהמסלולים הללו יש יתרונות וחסרונות, בהמשך המאמר נרחיב על ההבדלים ביניהם.
לפני שנעמיק במסלולים עצמם,
חשוב שנבין מהו בכלל מדד המחירים לצרכן וכיצד הוא עלול להשפיע על משכנתאות והלוואות.
מדד המחירים לצרכן הוא למעשה מדד המחושב מידי חודש (ב-15 לחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
הוא משקף את השינוי ברמת המחירים במשק (אינפלציה או דיפלציה).
מדד המחירים לצרכן בישראל מחושב בהתאם לשינויים המתרחשים בממוצע המחירים של סל הצריכה (מזון, דיור, דלק, בריאות, חינוך, תחבורה, הלבשה, תקשורת ועוד),
מדובר בסל מוצרים ושירותים הנחשבים בסיסיים והכרחיים ברוב משקי הבית בישראל.
מדד המחירים לצרכן עשוי לעלות או לרדת מידי חודש ובכך לגרור עליות או ירידות בהחזר המשכנתא החודשי ובהלוואות שונות.
כאשר חלה עליה במדד הדבר מעיד על אינפלציה בסל מוצרי הצריכה של המשק.
לעומת זאת כאשר חלה ירידה זהו הליך שנקרא דיפלציה.
אין ספק שמסלולי משכנתא הצמודים למדד המחירים לצרכן מכילים סיכון מסוים,
אך עם זאת יש בהם גם יתרונות לא קטנים שבחלק מהמקרים ניתן לנצל בחוכמה.
יועץ משכנתא מקצועי ידע לבנות עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכים שלכם,
הוא יסייע לכם בין היתר גם בדילמה לגבי מסלול צמוד מדד והרלוונטיות שלו עבורכם.
מדד המחירים לצרכן מתפרסם מידי חודש, ב-15 לחודש, בשעה 18:30 (בערבי שבת / חג הוא מפורסם ב14:00).
במידה וה-15 לחודש יוצא על יום שאינו נחשב יום עסקים, המדד יתפרסם ביום העסקים הקודם לכך.
כל שינוי שחל במדד המחירים לצרכן בעצם משפיע על מסלולי המשכנתא שצמודים למדד.
אם לדוגמה חלה עליה במדד אז גם החזר המשכנתא החודשי שלנו יעלה,
לעומת זאת במידה והמדד ירד כך גם ההחזר החודשי ירד.
לפני בחירת מסלולי משכנתא כדאי לבדוק מהו הצפי העתידי לגבי מדד המחירים לצרכן, מהן הריביות המוצעות במסלול זה כעת ולבסוף גם להשוות לשאר המסלולים השונים.
למסלול משכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן יש מספר יתרונות:
ריבית בסיסית נמוכה:
לרוב הבנק יציע ריבית נמוכה יחסית במסלול צמוד מדד לעומת הריבית שיציע במסלולים שאינם צמודים למדד,
זאת מכיוון שהוא לוקח בחשבון את העליות שעשויות להופיע במדד במהלך השנים.
החזר התחלתי נמוך:
בזכות הריבית ההתחלתית הנמוכה ההחזר החודשי ההתחלתי צפוי להיות יחסית נמוך,
במקרים מסוימים נוכל לנצל זאת לטובתנו בהתאם לצרכים שלנו בעת לקיחת המשכנתא.
אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות:
בנוסף שימו לב שקיימת האפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות בנקודות יציאה שהוגדרו מראש,
גם את זה ניתן לנצל לטובתנו בעת תכנון תמהיל משכנתא מקצועי.
לצד היתרונות שיש למסלולים צמודים למדד ישנם גם חסרונות:
החזר המשכנתא החודשי צפוי לעלות כתוצאה מההצמדה למדד המחירים לצרכן:
באופן כללי מדד המחירים לצרכן צפוי לעלות ב 1-3% בשנה ממוצעת וזה יגרור עליה בהחזר המשכנתא החודשי שלנו.
הקרן של המשכנתא שלנו עלולה במקרים מסוימים לעלות במקום לרדת:
כאשר מדד המחירים לצרכן עולה זה משפיע באופן ישיר על הקרן שלנו באותו מסלול.
לעתים יתכן מצב שבו נשלם משכנתא למשך מספר חודשים,
אך בגלל אותה הצמדה יתכן שיתרת הקרן באותו מסלול דווקא תעלה במקום לרדת.
קנסות יציאה:
במקרה בו נרצה לבצע פירעון מוקדם או מיחזור של המשכנתא יתכן שנצטרך לשלם קנסות.
שימו לב שנהיה מחויבים בקנסות רק אם נהיה מעוניינים לבצע פירעון מוקדם במועד שהוא אינו נקודת יציאה.
כאשר יש צפי שבמהלך תקופת ההלוואה מדד המחירים לצרכן ירד, יתכן וישתלם לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא.
בנוסף, במידה ואתם מעריכים שתרצו לבצע החזר משכנתא במועד מוקדם יותר (במועדי נקודות היציאה שנקבעו מראש),
יתכן שמסלול זה יתאים עבורכם.
מעבר לכך גם אם הריבית המוצעת במסלול היא נמוכה אז ניתן לשקול שילוב שלו בתמהיל המשכנתא שלנו,
כמובן רק בהנחה שאנו לא חוששים מתקופה בה מדד המחירים לצרכן ירקיע שחקים.
מדובר כאן בסיכונים שצריך לנהל בצורה מקצועית ולכן ראוי להתייעץ עם יועץ משכנתא בעניין זה.
מסלול משכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן לגמרי מכיל סיכון כלשהו.
הסיכון העיקרי טמון בכך שהקרן צמודה למדד והמדד יכול לעלות וזה עלול לגרור עליות בתשלומים החודשיים שנצטרך לשלם.
ניתן להגיד שמסלול אשר צמוד למדד המחירים לצרכן הוא יחסית מסוכן,
אך זה סיכון שניתן לנהל בצורה מקצועית ולנצל אותו לטובתנו בחלק מהמקרים בהתאם לצורך שלנו.
זו ממש לא חובה לשלב מסלול צמוד למדד במשכנתא,
ניתן גם לבחור לקחת את כל המשכנתא ללא הצמדה למדד.
אך עם זאת שימו לב,
כדאי להתייעץ עם איש מקצוע לפני שבוחרים על איזה מסלולים ללכת.
יועץ משכנתאות מקצועי יעזור לכם לקבל החלטות שקולות מותאמות אישית,
אל תמהרו לפסול מסלול צמוד למדד מראש, יתכן שהיועץ ידע לנצל אותו דווקא לטובתכם.
ישנם יתרונות וחסרונות רבים למסלולים צמודים למדד ולמסלולים שאינם צמודים.
במסלולים לא צמודים למדד אמנם קיימת רמת ודאות גבוהה לגבי גובה ההחזר החודשי של המשכנתא,
אבל המסלולים הללו יכולים להיות גם מאוד יקרים.
לעומת זאת במסלולים אשר צמודים למדד קיים סיכון,
אך עם זאת הריבית ההתחלתית שלהם יחסית נמוכה ויש להם יתרונות נוספים שניתן לנצל בחלק מהמקרים.
כפי שציינו בתחילת המאמר, בקטגוריית מסלולי משכנתא צמודים למדד ישנם 2 מסלולים עיקריים:
1. מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית משתנה
2. מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית קבועה
הריבית במסלול זה עשויה להתעדכן כל תקופה מסוימת (על פי המועדים שנקבעו מראש מול הבנק, לרוב בין שנה לחמש שנים),
כאשר בכל מועד עדכון כזה מחשבים מחדש את ההחזר החודשי למשכנתא.
בנוסף, עליה או ירידה במדד המחירים לצרכן תשפיע על החזר המשכנתא החודשי כפי שראינו עד כה במהלך המאמר.
מסלול זה יכול להיות משתלם בעיקר כאשר צפויה ירידה בריביות ובמקרה שמעריכים כי תהיה לכם היכולת לבצע פירעון מוקדם ללא עמלות במידה והריביות יעלו מהותית בנקודת העדכון.
הריבית על קרן ההלוואה במסלול זה היא קבועה ולא משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה,
למעט אם חל שינוי במדד המחירים לצרכן (עליה או ירידה) ואז ההחזר החודשי של המשכנתא עשוי להשתנות.
מסלול זה מתאים למי שמעדיפים לא לקחת יותר מדי סיכון ולהיות ברמת ודאות מסוימת לגבי ההחזרים החודשיים.
אך יש לקחת בחשבון שבמסלול זה הריבית שתתקבל תהיה גבוהה יחסית ברוב המקרים.
אז בואו נסכם את ההבדלים בין מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית משתנה לבין ריבית קבועה:
במסלול הריבית המשתנה אין וודאות לגבי העוגן שנשלם במסלול לאורך כל תקופת ההלוואה,
אלא העוגן יכול להשתנות אחת לתקופה כפי שנקבע מראש וכתוצאה מכך סביר שהריבית ההתחלתית תהיה יחסית נמוכה.
לעומת זאת במסלול של ריבית קבועה העוגן קבוע ולא משתנה אחת לתקופה מסוימת,
לכן הריבית ההתחלתית צפויה להיות גבוהה יותר מכיוון שהבנק ירצה לקחת מרווח ביטחון מראש.
שימו לב שבהיבט של ההצמדה למדד המחירים לצרכן המסלולים זהים.
לכן עדיין קיימת אי ודאות מסוימת לגבי הריבית הסופית מראש גם אם לקחתם מסלול צמוד למדד בריבית קבועה.
אין ספק שלכל אחד מהמסלולים הללו יש יתרונות וחסרונות ואין קביעה מוחלטת לגבי מה עדיף מביניהם,
חשוב להתאים את תמהיל המשכנתא בצורה מדויקת עבור הצרכים שלכם.
לכל שאלה או התייעצות בנושא אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר ונשמח לסייע.
בנוסף, אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת לצרכים שלכם.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
