עמלת פירעון מוקדם זהו מושג שחשוב מאוד להכיר לפני שמחליטים לקחת משכנתא. במאמר הנוכחי...
כל אדם שמעוניין לקחת משכנתא צריך להרכיב תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים שונים שיגדירו את אורך תקופת ההלוואה, גובה הריביות השנתיות, אופי המסלול וכן הלאה.
אם תחליטו להגיע לבנק בצורה עצמאית ללא הכנה מוקדמת וללא ליווי של יועץ משכנתאות פרטי שיכוון אתכם לבחירת המסלולים הנכונים עבורכם, לרוב יועץ המשכנתאות של הבנק יציע לכם לקחת ״תמהיל שלישים״.
במאמר זה נפרט את כל מה שחשוב לדעת לגבי תמהיל שלישים.
נלמד מדוע הוא מושמץ ומהם היתרונות והחסרונות שלו, למי הוא יכול להתאים, למה הבנקאים אוהבים להציע אותו ועוד.
תמהיל שלישים הוא למעשה תמהיל ״ברירת המחדל״ שאותו מציעים יועצי המשכנתאות של הבנקים ומכאן נובעת הפופולריות שלו.
מדובר בתמהיל משכנתא אשר מחולק ל3 מסלולים באופן שווה,
לכן הוא גם נקרא בשם ״תמהיל שלישים״.
תמהיל השלישים מחולק כך:
במצב שבו תחליטו לקחת משכנתא בצורה עצמאית מהבנק שלכם ותבקשו תמהיל "ברירת מחדל" עבור 900,000 ש"ח אז סביר להניח שתקבלו תמהיל שלישים שיראה כך:
תמהיל שלישים לרוב לא יהיה התמהיל המשתלם ביותר עבורכם,
אבל יש מספר יתרונות שיכולים בכל זאת לגרום לכם לשקול לקחת תמהיל שלישים במקרים מסוימים:
מכיוון שהתמהיל משלב מסלול צמוד מדד אז ההחזרים הראשונים עשויים להיות יחסית נמוכים.
מעבר לכך בזמנים שבהם ריבית בנק ישראל נמוכה (כפי שהיה בשנים שלפני 2022) אז ההחזר החודשי עבור מסלול הפריים גם יהיה נמוך בהתאם.
אך עם זאת כאשר הריבית מזנקת ומדד המחירים לצרכן מזנק יחד איתה (כפי שקרה ב 2022 ו 2023) אז ההחזרים החודשיים עלולים לגדול בהתאם.
כפי שאמרנו מדובר בתמהיל שהוא ברירת מחדל בבנקים השונים,
כתוצאה מכך כל הבנקים ישמחו להציע לכם אותו כבר בפגישה הראשונית איתם.
אז אומנם קל להשוות אותו אל מול הצעות הבנקים האחרים,
אך יחד עם זאת לא בהכרח מדובר בתמהיל משכנתא יעיל עבור הצרכים שלכם.
יש כאלה שרואים בתמהיל השלישים ככזה שמעניק פיזור על גבי 3 מסלולים בצורה שווה,
לעתים הפיזור הזה בהחלט יכול להיות יעיל ולהעניק ערך מסוים ואנחנו מכירים זאת מעולם שוק ההון.
אך יחד עם זאת זכרו שאנחנו שואפים להתאים את תמהיל המשכנתא בצורה מדויקת עבור הצרכים שלנו.
משכנתא היא החלטה הרת גורל שכל טעות קטנה בה עלולה לעלות לנו בעשרות ואף מאות אלפי שקלים,
לכן אין סיבה שנבחר בתמהיל "שמעניק פיזור" על פני תמהיל אשר מותאם אישית לצרכים שלנו.
ברוב המקרים הבנק יציע תמהיל שלישים ללווים המעוניינים לקחת משכנתא.
זהו התמהיל הסטנדרטי שהבנק מציע לרוב הלקוחות שלו ללא התייחסות לצרכי הלווה הספציפי, מצבו הפיננסי וכן הלאה.
לקיחת תמהיל ללא התאמה אישית עשויה להיות בעייתית לטווח הארוך,
זאת מכיוון שתמהיל המשכנתא הוא לא תמיד בר שינוי ללא עמלת פירעון משמעותית.
מעבר לכך זכרו שרוב האנשים לוקחים משכנתא למשך עשרות שנים קדימה ולכן אין להקל ראש בנושא,
צריך לבנות תמהיל משכנתא בשיקול דעת ובהתאמה לצרכים האישיים והמצב הפיננסי של כל לווה.
במידה ואחוז גבוה מהתמהיל שלנו הוא צמוד מדד אז קיימת לנו חשיפה גדולה למדד המחירים לצרכן.
החשיפה הזאת עלולה לעלות לנו ביוקר בזמנים שבהם מדד המחירים לצרכן יהיה גבוה,
עליה במדד עלולה להגדיל לנו את גובה הקרן ואף להגדיל לנו את ההחזרים החודשיים בצורה משמעותית
זכרו שמטרת הבנק היא להרוויח מהמשכנתא שלנו כמה שיותר.
הבנק הוא גוף עסקי לכל דבר ועניין והמטרה של עסקים היא בסופו של יום להעשיר את הכיסים של בעלי המניות.
כתוצאה מכך אם תמהיל ברירת המחדל שהבנק מציע הוא תמהיל שלישים אז ראוי להיות לפקוח עיניים ולבחון זאת לעומק,
כנראה שהבנק יודע מדוע הוא מכווין אותנו אל התמהיל הזה ולא אל תמהילים אחרים.
תמהיל שלישים זהו התמהיל שאותו יועצי המשכנתאות בבנקים מציעים כמעט לכל לקוח אשר מעוניין לקחת משכנתא.
צריך לזכור שיועצי המשכנתאות בבנקים משרתים את האינטרס של הבנקים בלבד,
לכן ניתן להסיק שזהו התמהיל שקודם כל הכי משתלם עבור הבנקים (וכתוצאה מכך פחות עבורנו).
מעבר לכך תמהיל שלישים נוטה להיות מושמץ עקב חוסר ההתאמה לצרכי הלקוח.
אילו הבנקים היו חושבים על הלקוחות אז הם לא היו מציעים תמהיל גנרי לכולם מבלי לבדוק לעומק.
אולי ללקוח יש צרכים שדורשים התאמה אישית? אולי קיימים מסלולים אחרים אשר יותר רלוונטיים ומשתלמים ללקוח על פי הנתונים הפיננסיים והצרכים האישיים שלו?
הכי קל לשלוח את כולם לתמהיל גנרי במקום להשקיע זמן ולעבוד עבור הלקוח מכל הלב.
בנוסף תמהיל שלישים מושמץ בעקבות זה שהוא נוטה להציג החזרים חודשיים נוחים יחסית בהתחלה,
אבל בטווח הארוך הוא עלול לעלות ביוקר.
יועצי המשכנתאות בבנקים אוהבים להציע ללקוחות תמהיל שלישים מכיוון שפיזור הסיכונים בתמהיל שלישים הוא היעיל ביותר עבור הבנקים ברוב המקרים.
חשוב לזכור שיועצי המשנתאות של הבנקים עובדים בבנקים ולכן הם משרתים את מטרות הבנקים,
המטרה העיקרית של הבנק היא להרוויח כמובן (;
זאת בניגוד ליועצי משכנתאות עצמאיים המסתכלים קודם כל על טובת הלקוח.
הרכבת תמהיל משכנתא בצורה אישית היא מרכיב מהותי מהעבודה של יועץ המשכנתאות הפרטי.
היועץ נדרש לבנות תמהיל משכנתא שישרת את הצרכים האישיים של הלקוח ויהיה המשתלם ביותר עבורו.
יועצי משכנתאות פרטיים עובדים עם כל הבנקים ומתמקחים עם כולם עד שיקבלו את ההצעה המשתלמת ביותר עבור הלקוח שלהם,
כפי שאמרנו היועץ משרת את האינטרס של הלווה ולא של הבנק.
סיבה נוספת שבגללה יועצי המשכנתאות בבנקים אוהבים להציע תמהיל שלישים היא מכיוון שזהו מעין תמהיל ברירת מחדל.
היועץ בבנק יכול להציע אותו בקלות ללקוח שלא יודע בדיוק על איזה מסלולים ללכת בתמהיל שלו,
למעשה היועץ תמיד יכול לטעון שזהו מסלול שיכול "להתאים לכולם״.
חשוב לדעת שתמהיל שלישים אמנם לא משתלם עבור כולם,
אבל בהחלט יש עדיין מספר מקרים שבהם תמהיל שלישים יכול להתאים ללווים.
לדוגמה:
בעת לקיחת מסלול פיתוי אנחנו יכולים במקרים מסוימים להיעזר בתמהיל שלישים.
כפי שראינו הבנקים אוהבים להציע את התמהיל הזה ולכן כוח המיקוח שלנו על הריביות במסלולים השונים הוא גבוה יותר.
במידה ונצליח להשיג ב2 מתוך 3 מסלולים רלוונטיים ריביות אטרקטיביות שמתאימות לצרכים שלנו,
אנחנו יכולים להחליט לסגור את המסלול השלישי בצורה יחסית מהירה (כמובן תוך התחשבות מראש בעמלת הפירעון).
במקרה כזה המסלול השלישי יהיה למעשה מסלול הפיתוי שלנו.
אחד מהסיכונים העיקריים בתמהיל שלישים זה זינוק במדד המחירים לצרכן או זינוק בריבית הפריים.
אך עם זאת במידה ואתם מקבלים ריבית אטרקטיבית ויודעים לגלות גמישות במידת הצורך אז לגמרי אפשר לשקול את התמהיל הזה.
לדוגמה אם מדד המחירים לצרכן צפוי להיות נמוך בתקופה הקרובה והריבית שלכם במסלול נמוכה אז אתם יכולים ליהנות מכך לעת עתה.
בעתיד אם הצפי העתידי ישתנה לעליות משמעותיות יותר אז תוכלו לסגור את המסלול,
זאת כמובן בהנחה שאתם אכן גמישים מבחינה כלכלית ומראש וידאתם כי עמלת הפירעון תהיה אפסית.
אין מה לעשות, לפעמים צריך להתחשב בהחזר החודשי ולהשיג החזר נמוך עד כמה שניתן.
לרוב זה מתרחש כאשר ההכנסה הפנויה של הלווים לצורך המשכנתא היא יחסית נמוכה.
ידוע שאין תמהיל אחד שהוא הטוב ביותר עבור כולם,
זאת מכיוון שלכל אדם/ זוג/ משפחה יכול להתאים תמהיל שונה.
תמהיל משכנתא בונים על פי מגוון פרמטרים שונים, כמו הצרכים האישיים של כל אחד, עלות הדירה אותה מעוניינים לרכוש, ההון העצמי שברשותכם, יכולת ההחזר החודשי, מצבכם הפיננסי ועוד.
להלן מספר טיפים שיוכלו לעזור לכם לבחור את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם:
בניית תמהיל משכנתא איכותי התואם את הצרכים האישיים שלכם דורש בחינה מעמיקה של מספר פרמטרים המשתנים בין אדם לאדם.
על פי אותו אפיון שנבצע לכם אנחנו בוחרים את המסלולים שהכי יתאימו וישתלמו עבורכם.
אין ספק שתמהיל משכנתא שמותאם למידותיכם מומלץ לבנות יחד עם יועץ משכנתאות פרטי.
יועץ משכנתא פרטי הוא אדם שאתם אלו שבוחרים ומשלמים לו את שכרו,
לכן ניתן לסמוך על כך שהוא ייצג את האינטרסים שלכם בצורה המיטבית ולא את האינטרס של הבנק כפי שיועצי המשכנתאות של הבנקים נוהגים לעשות (ועל כך הבנקים משלמים להם).
חשוב לזכור כמובן שיועצי המשכנתאות של הבנקים גם יכולים להיות יועצים מעולים ומנוסים,
פשוט צריך להבין שהם סך הכל עושים את עבודתם על הצד הטוב ביותר.
עבודתם היא לשרת את האינטרס של הבנק שבו הם עובדים,
לכן מובן מאליו שהם ינסו להשיג עבורו את העסקאות הכי רווחיות שהם מצליחים להשיג (וזה כמובן בא על חשבונכם).
בהתאם לכך בתור לקוחות עדיף שלא תצפו מהם לעבוד עבורכם קשה על בחירת מסלולים מותאמים אישית עבור הצרכים שלהם.
בנוסף אל תצפו שהם יבדקו לעומק את מצבכם הפיננסי בכדי להרכיב לכם תמהיל משכנתא משתלם וריביות נוחות,
זוהי ממש לא עבודתם והבנק לא משלם להם על כך.
אם אתם בכל זאת בוחרים לבצע את תהליך לקיחת המשכנתא בעצמכם מסיבה כלשהי,
כדאי שתחקרו על תחום המשכנתאות לעומק בכדי שלא תופתעו במעלה הדרך מאותיות קטנות שלא הכרתם בעת לקיחת המשכנתא.
אנחנו בנבון משכנתאות נשמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת עבור הצרכים שלכם בצורה מדויקת.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
