יש לכם משכנתא על דירה שרכשתם והתנאים בה מצוינים?אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מבלי...
אם אתם מתכננים לרכוש דירה חדשה מקבלן אז חשוב שתכירו את המושג מדד תשומות הבניה.
מה המשמעות שלו? כיצד הוא מחושב? מהי השפעת המדד על רוכשי הדירות? האם ניתן להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה?
ריכזנו את כל התשובות עבורכם במאמר הנוכחי.
מדד תשומות הבניה הוא מדד אשר מאוד רלוונטי עבור מי שרוכשים או מתכננים לרכוש דירה חדשה מקבלן.
המטרה של מדד תשומות הבניה היא לשקף את השינוי במחירי עלות הבניה של הקבלנים.
המדד מחשב את השינויים המתרחשים בעלויות הבניה,
עלויות הבניה הם עלויות הקבלן עבור חומרי גלם, שירותים, מוצרים ועוד.
בעת רכישת דירה חדשה מקבלן,
חלק מיתרת התשלום שנצטרך לשלם בהמשך הדרך תהיה מוצמדת ל ״מדד תשומות הבניה״.
בדרך זו הקבלן למעשה מבטח את עצמו מפני העליות הצפויות במחיר של חומרי הבניה במהלך תקופת הבניה של הדירה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד אשר מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש,
המדד מתפרסם ב-15 לחודש.
מדי חודש מבצעים בדיקה של כל המחירים של החומרים והשירותים בשוק הקשורים לבניה של בניין מגורים.
במדד התשומות נכללים חומרים כגון: בטון, מלט, ברזל, צינורות אינסטלציה, שיש וקרמיקה, עץ, זכוכית ועוד.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת מחירים ממגוון סיטונאים ויצרנים בתחום הבניה ובודקת מהן עלויות הבניה בחודש הנוכחי.
הפער במחירים שבין החודש הקודם לחודש נוכחי זהו השינוי באחוזים (עליה או ירידה) שיתבטא במדד תשומות הבניה.
כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן אז חלק מהכסף שטרם שילמנו לו יהיה מוצמד למדד התשומות,
בדרך זו הקבלן לא יהיה חשוף לשינוי במחיר העלות של הבניה והיא תושת עלינו.
בכדי לדעת כמה נשלם עבור ההצמדה אנו נצטרך לראות מהו הסכום המוצמד, מה היה שער המדד במועד תחילת ההצמדה ומה יהיה שער המדד במועד סיום ההצמדה, כך נדע כמה עלינו לשלם עבור אותה הצמדה.
כמובן שבעת תחילת ההצמדה לא ידוע לנו כמה המדד יעלה מדי שנה וזה חלק מהסיכון של ההצמדה.
דוגמה להצמדה למדד התשומות:
נניח שיש לנו 500,000 ש"ח שמוצמדים למדד ובעת לקיחת המשכנתא מדד התשומות עמד על שער 130 נקודות.
במקרה כזה אם לאחר 4 שנים מדד התשומות יעמוד על 143 נקודות אז למעשה המדד עלה סך הכל ב10% (משער 130 ל 143 נקודות בסיס),
בדוגמה הזאת אנחנו נדרש לשלם 50,000 ש"ח עבור אותה הצמדה.
שימו לב שבהמשך המדריך אני מפרט על מחשבון הצמדה קל ופשוט לשימוש.
באותו מחשבון אתם פשוט מזינים את הסכום שהוצמד ואת מועדי ההצמדה,
לאחר מכן המחשבון יחשב עבורכם כמה יהיה עליכם לשלם עבור אותה הצמדה.
בדרך כלל כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן אז לרוב חולפות מספר שנים עד שמקבלים את הדירה המוכנה בפועל.
לכן, חלק מהמחיר של הדירה יהיה מוצמד למדד תשומות הבניה בפרק הזמן הזה.
בדרך זו אם לאורך תקופת הבניה תחול עליה במדד אז הקבלנים לא יצטרכו לספוג הפסדים כספיים, אלא הם יגלגלו אותם על הרוכשים.
כאשר רוכשים דירה מקבלן חשוב מאוד להעריך את העלות של ההצמדה,
זהו שיקול שיכול להשפיע בצורה מהותית על כדאיות העסקה.
למעשה המחיר שנשלם בפועל על הדירה עשוי להיות גבוה יותר מהסכום שרשום בחוזה,
זאת בהנחה סבירה שאכן תהיה הצמדה על חלק מסכום הרכישה ובאותו פרק זמן של ההצמדה המדד יעלה.
מה עוד צריך לקחת בחשבון?
כפי שאמרנו רוכשי דירה חדשה מקבלן צריכים לקחת בחשבון שהם עתידים לספוג את עליית מדד תשומות הבניה במידה והוא יעלה,
אך עם זאת שימו לב שרק יתרת התשלום שטרם שולמה לקבלן יכולה להיות צמודה למדד התשומות.
מעבר לכך בזכות תיקון 9 לחוק המכר (שנכנס לתוקף ביולי 2022) ההצמדה תהיה רק על עד 40% ממחיר הדירה.
דוגמה:
אחת לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את השינוי במדד תשומות הבניה,
כעת נפרט לכם היכן זה מתפרסם וכיצד ניתן לראות מה היה השינוי ממש עם מועד פרסומו:
1. בשלב הראשון לחצו כאן בכדי לעבור לעמוד הרלוונטי באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
2. כעת תחפשו את השורה שרשום בה "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים – כללי".
3. בשורה הזאת רשום לכם מה היה אחוז השינוי בעת מועד הפרסום האחרון.
4. מי שמעוניין להרחיב יכול ללחוץ באותה שורה על "תרשים חודשי" ולצפות בגרף המציג את השינויים שהתרחשו מדי חודש במהלך השנה האחרונה.
מצורפת טבלה המציגה את השינויים שהתרחשו כמה שנים אחורה במדד תשומות הבניה למגורים:
בכדי לחשב הצמדה למדד תשומות הבניה אנחנו יכולים להשתמש במחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה שמופיע באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
איך משתמשים במחשבון הצמדה למדד התשומות?
1. לוחצים כאן בכדי לעבור למחשבון באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
2. בוחרים את המחשבון הרלוונטי, במקרה שלנו נלחץ על "[מדד ראשי] מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים – כללי – 200010".
3. כעת יפתח לנו מטה המחשבון שנקרא "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים – כללי (200010)".
4. כל שעלינו לעשות כרגע זה להזין הסכום שאותו אנו מעוניינים להצמיד למדד ואת תאריכי ההצמדה.
5. לאחר שהזנו את הנתונים נלחץ על כפתור "חשב" ונוכל לצפות בתוצאה.
קיימות כמה אפשרויות שבאמצעותן ניתן להימנע עד כמה שניתן מהצמדה למדד תשומות הבניה:
1. הקדמת התשלומים לקבלן:
כל סכום כסף שנשלם לקבלן יקטין עבורנו את יתרת החוב וכתוצאה מכך גם את הסכום המוצמד למדד.
אבל שימו לב – דגש חשוב:
הקדמת התשלומים בשלבים מוקדמים מתרחשת כאשר עדיין אין דירה מוכנה וכנראה שעוד יקח זמן רב עד שהדירה תהיה מוכנה.
במצב כזה יתכן שנצטרך לקחת משכנתא כבר על ההתחלה ״ולהיתקע״ עם ריביות ואולי אפילו הצמדות למדד המחירים לצרכן.
אז אומנם נחסוך את ההצמדה לתשומות הבניה,
אך נאלץ לשלם עלות דומה ואף יתכן שגבוהה יותר במקום אחר.
מעבר לכך עצם זה ששילמנו יותר כסף לקבלן עלול לחשוף אותנו במצבים מסוימים לסיכון גבוה יותר (אם מסירת הדירה תתעכב בצורה קיצונית מסיבות חיצוניות או אם אפילו העסקה תתברר כמרמה חלילה).
בשל הסיבות הללו יש לשקול היטב את האופציות והסיכונים לפני שמחליטים להקדים תשלום לקבלן.
2. ניהול משא ומתן עם הקבלן על ההצמדה למדד תשומות הבניה:
לפני רכישת הדירה הכדור בידיים שלכם,
בעיקר אם מדובר במצב שוק שבו יש מקום להתמקח עם הקבלנים מכיוון שהביקושים נמוכים והשוק "יבש".
אנחנו יכולים לפני החתימה על הרכישה לנהל משא ומתן עם הקבלן וכחלק מהתנאים שלנו לבקש שלא תהיה הצמדה למדד התשומות.
בזמנים מסוימים הקבלנים בהחלט יתגמשו בדרישה הזאת על מנת לסמן וי ולמכור עוד דירה בפרויקט.
3. השקעת הכסף שעדיין לא שולם במוצרים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן:
זכרו שתמיד קיימות אלטרנטיבות.
אומנם חלק מהכסף שטרם שילמנו לקבלן יהיה מוצמד למדד התשומות של הבניה,
אך אנחנו תמיד יכולים להשקיע את הסכום שנותר בידינו בצורה יעילה בשאיפה להפיק תשואה גבוהה יותר מההצמדה שנדרש לשלם.
ניתן לשקול השקעה סולידית בקרן כספית שקלית או מק"מ במצבים כאלה, בעיקר אם הריבית גבוהה.
כידוע לכם אני בעל ניסיון רב בתחום הפיננסים ושוק ההון,
אם תהיה לכם שאלה כלשהי בהיבט הזה אני אשמח להכווין ולסייע.
קשה לצפות את השינויים המדויקים שיתרחשו במדד תשומות הבניה עד למועד קבלת הדירה שלכם.
בכל אופן, לפני רכישת דירה תמיד מומלץ לשים בצד סכום כסף ליתר ביטחון,
סכום הכסף הזה עשוי לשמש אותנו בהמשך לצורך שיפוצים או בלת״מים וכמובן שגם למקרה של עליות במדד תשומות הבניה.
במאמר הנוכחי פירטנו כיצד המדד מחושב, מהי ההשפעה שלו על מחירי הדירות החדשות מקבלנים ואיך ניתן בכל זאת לצמצם עד כמה שניתן את החשיפה שלנו למדד התשומות.
אנחנו בנבון משכנתאות, נשמח לסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת לצרכים שלכם.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
