יש לכם משכנתא על דירה שרכשתם והתנאים בה מצוינים?אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מבלי...
יצא לכם כבר לשמוע על מסלול פיתוי במשכנתא?
אם זאת הפעם הראשונה שאתם שומעים עליו אז זה לגמרי הגיוני,
מדובר במסלול שהבנקים לא יספרו לכם עליו.
מסלול פיתוי יכול לסייע לנו בהוזלת עלויות המשכנתא בדרך מתוחכמת מהרגיל.
במאמר הנוכחי ריכזנו עבורכם את כל המידע שחשוב להכיר בנושא.
מסלול פיתוי במשכנתא זוהי טכניקה בה לוקחים הלוואה לצורך רכישת דירה בסכום גבוה יותר ממה שתכננו לקחת ולאחר קבלת המשכנתא פורעים את המסלול היקר עם התנאים הפחות משתלמים.
בדרך זו אנו בעצם נשארים עם סכום ההלוואה שתכננו לקחת מלכתחילה,
רק שעכשיו אנחנו יכולים ליהנות ממשכנתא זולה יותר ועם המסלולים שמבחינתנו עם התנאים טובים יותר.
במקרים רבים אנו משתמשים בטכניקה הזאת על מנת להשיג עבור לקוחותינו משכנתאות בריביות זולות יותר ובתנאים נוחים יותר,
אך עם זאת נציין כבר כעת שלא בכל משכנתא הטכניקה הזאת רלוונטית ומעבר לכך חשוב לבצע אותה בחוכמה.
מיד נרחיב על כך בהמשך המדריך.
על מנת להבין בצורה ברורה יותר מהו מסלול פיתוי ניתן דוגמה:
נניח שהמחיר של הדירה שאותה אנחנו מעוניינים לרכוש עומד על 2,000,000 ש"ח ולנו יש הון עצמו של 1,050,000 ש״ח.
אם נרצה לבצע מסלול פיתוי במשכנתא אז במקום לבקש מהבנק הלוואה של 950,000 ש"ח כפי שאנו באמת צריכים,
אנחנו נוכל לבקש הלוואה של 1,200,000 ש"ח לצורך הדוגמה.
כלומר בדוגמה הזאת אנחנו מבקשים 250,000 ש״ח כביכול ״מיותרים״ שאין לנו באמת צורך בהם עבור רכישת הדירה,
באמצעותם אנחנו למעשה נבצע את הטריק של מסלול פיתוי.
בכדי לבצע מסלול פיתוי במשכנתא אנחנו נחלק את ה 1,200,000 שלקחנו מהבנק לצורך משכנתא במסלולים שונים.
לדוגמה הסכום יתחלק על מספר מסלולים כגון מסלול פריים, מסלול מט"ח, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית צמודה משתנה כל 5 שנים או כל מסלול אחר שיתאים לתמהיל המשכנתא הספציפי עבורנו.
כאשר מסלול מסוים שנרצה לסגור מוקדם (תוך כדי התחשבות בעמלות פירעון כמובן) נעדיף ליקר משמעותית,
זאת במטרה שהבנק יוזיל לנו את הריביות במסלולים האחרים ששילבנו בתמהיל המשכנתא.
לאחר שקיבלנו את המשכנתא עם הריביות שרצינו נשארו לנו בעצם 250,000 ש״ח ״מיותרים״ זוכרים?
מעולה, אז כמה חודשים (או אפילו שנים) לאחר קבלת המשכנתא אנחנו נוכל לפרוע באמצעותם את המסלול היקר יותר (או לפחות את חלקו).
כך נשאר לטווח הארוך עם המסלולים הזולים שבהם יש את הריביות המשתלמות יותר עבורנו.
כן, זה חוקי לנקוט בטכניקה של מסלול פיתוי.
למעשה אין איזשהו חוק אשר אוסר על ביצוע המהלך הזה ולכן כל עוד מבצעים אותו בחוכמה הוא לא פסול.
אך עם זאת חשוב לזכור שיועצי המשכנתאות של הבנקים לא יספרו לכם על הטכניקה הזאת ובאופן כללי לא יעודדו אתכם לבצע את המהלך הזה.
אין באמת תשובה חד משמעית לגבי מתי רלוונטי לעשות שימוש במסלול פיתוי,
הכדאיות של הטכניקה הזאת משתנה מאוד מאדם לאדם ולפי מגוון רחב של פרמטרים שיש לבחון.
בין היתר צריך לקחת בחשבון את אחוז המימון שנצטרך לקחת מהבנק לצורך רכישת הדירה, את ההון העצמי שיש ברשותנו ואולי הכי חשוב את היכולת שלנו להיצמד לתכנית מבלי לסטות ממנה לאחר שהכסף בידינו.
כן אל תטעו טמון פה גם עניין פסיכולוגי לא קטן.
יש לא מעט אנשים שפתאום יראו כסף זמין בחשבון הבנק וזה יגרום להם להוציא אותו על שיפוץ הנכס לדוגמה,
לאחר הוצאה כזאת הם לא באמת יוכלו לסגור את המסלול היקר כפי שתכננו לכתחילה.
בנוסף חשוב לשים לב שלא תמיד וממש לא בכל מקרה ישתלם להשתמש בטכניקה של מסלול פיתוי במשכנתא.
אם אתם שוקלים לעשות שימוש בטכניקה הזאת אז חשוב מאוד לעשות זאת בליווי יועץ משכנתאות מנוסה,
כך תוכלו לוודא שזהו מהלך שבאמת ישתלם עבורכם בהתאם לתכנית העסקה הספציפית שלכם.
1. חשוב לוודא שאכן יש אפשרות לבצע פירעון מוקדם על המסלול שאנחנו מתכננים לפרוע.
צריך שהפירעון המוקדם יתאפשר אפילו חודשים בודדים לאחר קבלת המשכנתא.
2. במידה וקיימת עמלת פירעון אז צריך לוודא שעמלת הפירעון המוקדם נמוכה עד כמה שניתן (וצריך לשקלל אותה מראש בכדאיות התמהיל כמובן).
3. יש לוודא שתמהיל המשכנתא נעשה בצורה חכמה ושקולה בהתאם לצרכים שלכם,
זכרו שהעיקר זה לקבל משכנתא טובה ומותאמת אישית לצרכים שלנו – מסלול הפיתוי הוא רק דרך להוזיל אותה מעט.
4. חשוב לבדוק שאחוזי המימון הגבוהים יותר (בשל מסלול הפיתוי) לא מעלים לנו את גובה הריביות במשכנתא.
במקרה שבו הריבית עלו בשל אחוז המימון הגבוה יותר שלקחנו אז לא בטוח שהטכניקה באמת תשתלם,
צריך לקחת זאת בחשבון וכמובן לבצע את החישובים וההשוואות הרלוונטיות מבעוד מועד.
אם הצלחתם ליישם את הטיפים הללו ובדקתם את כל הנתונים לעומק אז יתכן שישתלם לכם לשקול את מסלול הפיתוי במשכנתא.
1. ריביות זולות יותר במשכנתא:
התכנון הוא לפרוע את החלק עם הריביות היקרות יותר במשכנתא שלקחנו,
כתוצאה מכך מה שישאר לנו להחזיר זה את המסלולים שבהם הריביות נוחות יותר.
ביצוע נכון של המהלך הזה יכול לחסוך לנו אלפי ואף עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא.
2. ניתן לקחת יותר כסף במסלול פריים:
ידוע שאחד המסלולים הפופולריים והגמישים ביותר במשכנתא זהו מסלול הפריים,
רבים מהמשקיעים אוהבים לקחת אותו בגלל הגמישות (אין עמלת פירעון מוקדם) ולעתים גם בשל הריבית הנמוכה (לדוגמה בזמנים שבהם ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל כפי שהיה נהוג בעשור האחרון עד שנת 2022).
הבעיה היא שקיימת מגבלה חוקית שמאפשרת לקחת רק עד שני שליש מהמשכנתא במסלול זה.
במידה ובאמת תקבלו הלוואת משכנתא גדולה יותר מהבנק לצורך שימוש במסלול הפיתוי,
שני השליש של המשכנתא שלכם יהיו סכום גבוה יותר וכך תוכלו לקחת מסלול פריים בסכום כסף גדול יותר.
*שימו לב שהיתרון הזה לא רלוונטי עבור כולם כמובן אלא תלוי בעסקה הספציפית.
כיום בשנת 2024 לא בטוח שזה כל כך נכון לקחת שני שליש פריים במשכנתא וכמובן שלא יותר מכך.
לצד היתרונות של מסלול פיתוי במשכנתא חשוב להכיר גם את הסיכונים שבמהלך הזה:
1. קנס גבוה על פרעון מוקדם:
שימו לב שהבנק יכול לקבוע קנס יציאה גבוה במקרה של פרעון מוקדם על המסלול שאותו אתם מתכננים לפרוע מיד לאחר קבלת המשכנתא.
במצב כזה יתכן שהמהלך כלל לא ישתלם וחבל על המאמץ שלכם.
לכן שימו לב שאתם לא בוחרים מסלול פיתוי בו קיימת עמלת פירעון גבוהה.
2. קפיצת מדרגה באחוזי המימון:
אם אנחנו עוברים למדרגה גבוהה יותר באחוזי המימון אז זה צפוי לעלות לנו את גובה הריבית במשכנתא.
בסיטואציה כזאת יכול להיות שכלל לא ישתלם לנו לקחת הלוואה גדולה יותר מהבנק,
למעשה במצב כזה סביר להניח שיהיה זול יותר עבורנו לקחת רק את הכסף שאנחנו באמת צריכים עבור רכישת הדירה מבלי להתחכם.
3. דרושה רמת ידע גבוהה יותר בכדי לבנות תמהיל משכנתא מקצועי תוך כדי שילוב של מסלול פיתוי:
אם אין בידכם את הידע המתאים ואתם בונים תמהיל משכנתא הכולל מסלול פיתוי ללא ליווי מקצועי,
המהלך הזה עלול להתברר כבעייתי ואפילו לא כלכלי עבורכם.
אם החלטתם לקחת מסלול פיתוי אז רמת הידע הדרושה היא גבוהה משמעותית לעומת לקיחת משכנתא רגילה,
חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא בצורה מקצועית ולבחור במסלולים הנכונים שיתאימו לטכניקה בצורה המיטבית כולל התחשבות בכל הפרטים והאותיות הקטנות הרלוונטיות.
בודקים מהו ההון העצמי שיש ברשותנו ומהו סכום ההלוואה שאנחנו צריכים ללוות מהבנק,
לאחר מכן אנחנו מגיעים לבנק ובודקים מהו אחוז המימון שהם מוכנים לתת לנו בהתאם לפרמטרים השונים ולנתונים האישיים שלנו.
שימו לב שבעת לקיחת מסלול פיתוי מומלץ שלא תחרגו ממדרגת אחוז המימון שהייתם לוקחים גם בלי קשר למסלול הפיתוי.
להלן מדרגות המימון בבנקים:
אם בחרתם לקחת מסלול פיתוי אז כמובן שמההתחלה עדיף לקחת ליווי של יועץ משכנתא מקצועי שידע לעשות עבורכם את העבודה המקדימה הזאת.
יועץ משכנתא מקצועי יוודא שמציעים לכם תנאים טובים, יוודא שאתם נשארים באותה מדרגה וכמובן יראה שבסיכום הסופי מסלול הפיתוי ישתלם בסיטאוציה הספציפית שלכם (כי אתם כמובן לא מתייעצים עם הבנק בגלוי על זה שאתם שוקלים לקחת מסלול פיתוי).
מוודאים שהמסלולים, התנאים והריביות שהוצעו מתאימים ומשתלמים עבורנו.
אנחנו חייבים לבחור את מסלולי המשכנתא בצורה שקולה וחכמה כך שיתאימו לאסטרטגיה שלנו.
אל תשכחו לשים את הדגש על העלאת הריבית במסלול שאותו אתם מתכננים לסגור בפירעון מוקדם,
זאת כמובן בתמורה להפחתת הריביות במסלולים האחרים שאיתם אנחנו מתכננים להישאר לטווח הארוך יותר.
ביצעתם את כל השלבים בצורה נכונה? מעולה.
כעת הבנק יעביר למוכר את הסכום של המשכנתא לצורך רכישת הדירה.
לכם כמובן ישאר ״עודף״ בחשבון (מההון העצמי שלכם),
אל תשכחו שהעודף הזה הוא לטובת סילוק המשכנתא במסלול היקר שלקחתם במטרה לפרוע מוקדם.
אכן ניתן לעשות שימוש במסלול פיתוי גם על דירה שניה,
זה קצת יותר מורכב כי על דירה שניה אפשר לקחת רק כ-50% משכנתא מלכתחילה.
אך עם זאת זה לגמרי אפשרי באמצעות הכוונה מתאימה וייעוץ משכנתא מקצועי.
החיסכון תלוי בגודל המשכנתא שלקחתם ובסיטואציה הספציפית כמובן.
באופן כללי ניתן לחסוך במקרים מסוימים עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעזרת תכנון נכון ומקצועי.
שימוש בטכניקת מסלול פיתוי יכולה מאוד להשתלם במקרים מסוימים,
אך יחד עם זאת חשוב לזכור גם את הסיכונים הכרוכים במהלך זה.
במאמר הנוכחי פירטנו את הנקודות החשובות שיש להכיר לפני ששוקלים לבצע שימוש במסלול פיתוי,
הרחבנו לגבי מהו מסלול פיתוי במשכנתא ומהם היתרונות והחסרונות של שימוש במסלול זה.
בנוסף הסברנו למי מסלול פיתוי במשכנתא יכול להתאים, איך לוקחים אותו וענינו על שאלות נפוצות.
שימו לב שבמידה ואין לכם ניסיון קודם או ידע מקצועי בנושא ואתם מעוניינים לקחת מסלול פיתוי,
במצב כזה חובה לקחת יועץ משכנתאות מנוסה על מנת למנוע טעויות שיכולות להוביל להפסדים.
אין ספק שיועץ משכנתא מקצועי זאת השקעה של כמה אלפי שקלים,
אך חשוב לזכור שהוא עשוי לחסוך לכם עשרות ואולי אפילו מאות אלפי שקלים במשכנתא.
אנחנו בנבון משכנתאות נשמח לסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת עבור הצרכים שלכם בצורה מדויקת.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
