יש לכם משכנתא על דירה שרכשתם והתנאים בה מצוינים?אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מבלי...
לא מעט ישראלים מעוניינים לקחת משכנתא לצורך רכישת דירה שנייה לשם השקעה.
רכישת נכס נוסף לצורך השקעה יכולה להיות משמעותית עבור אנשים רבים ולתרום למשק הבית כלכלית כהכנסה נוספת או לשמש כעזרה עבור הילדים וכדומה.
אבל כאשר מדובר במשכנתא לדירה שניה,
המדינה מציבה מגבלות ותנאים מורכבים יותר לעומת משכנתא לדירה ראשונה.
יש לקחת זאת בחשבון בטרם ביצוע עסקה כלשהי.
כל הפרטים בנושא מפורטים במאמר זה.
משכנתא לדירה שניה היא בעלת מאפיינים שונים מאלו של משכנתא לדירה ראשונה.
אם אנחנו כבר בעלי דירה משלנו ואנו מעוניינים לרכוש דירה נוספת לצורך השקעה אז במקרה כזה ההלוואה הנוספת שנקח מהבנק תחשב משכנתא עבור דירה שניה ומעלה.
בעת לקיחת משכנתא לדירה שניה אנו נצטרך לספק הון עצמי גבוה יותר מזה של דירה ראשונה,
למעשה נצטרך לספק לכל הפחות 50% הון עצמי.
שימו לב שגם אם מדובר בדירה שלישית, רביעית וכן הלאה אז נצטרך להביא לכל הפחות 50% הון עצמי משווי הנכס.
במקרים מסוימים ניתן להצהיר שהדירה נרכשת עבור שיפור דיור ואז ניתן לקבל כ70% משכנתא עבור אותו נכס למרות שלפרק זמן מסוים נחזיק ב2 דירות.
בדרך זו גם אם יש בבעלותנו כבר דירה אחת אז אנחנו יכולים לרכוש כביכול דירה שניה עם אחוז מימון גבוה יותר מהבנק,
אך יש לשים לב שבמקרה כזה יש לנו עד שנתיים למכור את הדירה הראשונה.
*דגש חשוב: אם אנחנו לא נצליח למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים אז נצטרך כמובן לשלם מס על הרכישה כמו שנהוג לשלם על דירה שניה.
כאשר מגיעים לבנקים לבקש משכנתא לצורך מימון רכישת דירה שניה (או שלישית וכן הלאה), התנאים יהיו שונים מאלו שניתנו בעת רכישת דירה ראשונה.
זאת מכיוון שהדירה השניה היא ככל הנראה לצורך השקעה ולכן הבנקים יבקשו הון עצמי גבוה יותר.
אם עבור דירה ראשונה אחוז המימון המקסימלי שהבנק יכול להעניק עומד על 75%,
בהלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה שניה הוא יכול לתת רק עד 50% בלבד.
כלומר מי שירצה לרכוש דירה שניה לצורך השקעה ידרש לכל הפחות להבין מהבית 50% הון עצמי,
זאת בניגוד ל25% הון עצמי מינימלי אשר נדרש בעת רכישת דירה ראשונה.
בנוסף, חשוב לזכור שברכישת דירה שניה יש עלויות נוספות של מס רכישה ומס שבח שנפרט עליהן בהמשך המאמר.
לפני שנמשיך הלאה, צירפנו לכם כאן טבלת השוואה דירה ראשונה מול דירה שניה.
אתם מוזמנים לעיין בה ולאחר מכן להמשיך לקרוא את המאמר,
אנו נרחיב במהלכו ונציג דוגמאות מפורטות לסעיפים המופיעים בטבלת ההשוואה.
ההון העצמי הנדרש עבור רכישת דירה שניה ומעלה הוא לכל הפחות 50% משווי הנכס.
שימו לב שההוצאות הנלוות כגון עו"ד, מס רכישה, שמאי, מתווך ויועץ משכנתאות לא נכללות ולכן למעשה ההון העצמי הנדרש יהיה בהכרח יותר מ50%.
בנוסף חשוב לציין שאנו עוסקים כעת באחוזי המימון שהבנק מעניק לצורך לקיחת משכנתא עבור דירה שניה ומעלה,
אך יחד עם זאת ניתן במקרים מסוימים לקחת הלוואה דרך גופים חוץ בנקאים וכך עדיין לבצע את הרכישה גם עם הון עצמי אשר נמוך מ50%.
כל מקרה לגופו וניתן להגיד שההבדלים לא יהיו יותר מדי מהותיים,
אך בשל אחוזי המימון הנמוכים סביר להניח שדווקא בעת לקיחת משכנתא עבור דירה שניה ומעלה הריביות יהיה נמוכות יותר.
מעבר לכך שימו לב שהבנק כבר "סומך עליכם" אם שילמתם בזמן והייתם לקוחות טובים עם המשכנתא הראשונה שלכם,
זה גם יכול לסייע לו להעניק לכם תנאים טובים יותר לעומת התנאים שקיבלתם במשכנתא לדירה הראשונה.
מס רכישה זהו בעצם המס אשר אנו נדרשים לשלם על כל רכישה של דירה שניה ומעלה,
זוהי דרישה מהותית שעולה לנו בכסף רב.
בעת רכישת דירה שניה ומעלה צריך לשלם מס רכישה אשר עומד על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש“ח ו10% על חלק השווי אשר עולה על 6,055,070 ש"ח.
כלומר לצורך הדוגמה בעת רכישת דירה שניה בסכום של 2,000,000 ש"ח אנחנו נצטרך לשלם 160,000 ש"ח (8% משווי הנכס) מס רכישה כבר בעת ביצוע הרכישה.
* הערה חשובה:
על דירה ראשונה לעומת זאת יש פטור מלא של מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ש“ח.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש“ח צריכים לשלם מס רכישה,
אך אחוז המס יהיה נמוך מזה שמשלמים על דירה שניה ולכן מדובר בהבדל מהותי.
שימו לב שאם החלטתם להיעזר ביועץ משכנתא מקצועי אז כבר מההתחלה מומלץ להשתמש בשירותיו ולהיעזר ביכולות והניסיון שלו.
אך עם זאת אנו מצרפים לכם כאן מטה את עיקרי ההליך,
זאת בכדי שתוכלו להיות במעקב ולדעת בכל עת מה השלב הבא.
בשלב הראשון פונים לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא,
עלינו לתת לבנק את כל הפרטים והנתונים על הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש ובנוסף גם פרטים על המצב הכלכלי, יכולת ההחזר שלנו וכדומה.
לאחר מכן, הבנק בודק את כל הנתונים ומאשר או מסרב לבקשת אישור עקרוני..
לאחר קבלת האישור העקרוני, אפשר להמשיך לשלב הבא.
פונים לבנק ממנו נרצה לקבל את המשכנתא (לאחר מיצוי המשא ומתן מול הבנקים השונים – עדיף בסיוע של יועץ משכנתא) ומוסרים לבנק את כל הפרטים והמסמכים הנוספים שהוא מבקש.
קובעים פגישה בבנק בה מסכמים על תמהיל המשכנתא הסופי וחותמים על הסכם משכנתא.
לאחר החתימה הבנק ישלח אתכם לבצע מגוון רחב של משימות (כגון שמאות, ביטוח משכנתא ועוד) ולאחר ביצועם ואישור המשכנתא הסופי הוא יעביר את הכסף ישירות למוכר הנכס.
הבנק רואה שכבר קיבלתם בעבר משכנתא לדירה ראשונה ואת יכולת ההחזר שלכם שהוכיחה את עצמה עד כה,
זה מסייע לו לסמוך עליכם יותר ולעיתים לבוא לקראתכם היכן שניתן.
מכיוון שניתן לקחת משכנתא עד 50% מגובה הנכס אז הסכום הכולל של המשכנתא יהיה יחסית נמוך,
לכן גם ההחזרים צפויים להיות יחסית נמוכים בהתאם.
כאשר אחוז המימון שלכם בנכס הוא 50% ומטה אז במקרים רבים השכירות תכסה את המשכנתא שלכם,
זאת בניגוד למשכנתא דירה ראשונה עם 75% מימון שבה כמעט ולא ניתן לכסות את המשכנתא באמצעות שכירות.
ברוב המקרים בעת לקיחת משכנתא לדירת מגורים (לרוב דירה ראשונה) לא קיימת גמישות רבה.
רוכשי הדירה "מגרדים" שקל לשקל בכדי להגיע להון העצמי,
כאשר במרבית המקרים התכנון המקורי הוא לשלם את המשכנתא למשך 20-30 שנה לפי הספר.
לעומת זאת בעת רכישת דירה שניה סביר להניח שהמשקיע הרבה יותר גמיש.
לעתים הוא מתכנן למכור את הדירה כעבור שנים בודדות ולפעמים הוא יהיה מוכן לחסל מסלולים בצורה מהירה יותר במקרה שבו הריבית בהם תעלה.
כתוצאה מכך בעת לקיחת משכנתה לדירה שניה לרוב אפשר לבצע תכנון תמהיל משכנתא יעיל וגמיש יותר,
בדרך זו ניתן למקסם את החיסכון בתשלומי הריבית עבור המשקיע בצורה מהותית.
בדומה לדירה ראשונה גם בדירה שניה ניתן למנף את הכסף שלנו בצורה יעילה בזכות לקיחת משכנתא.
ברכישת דירה שניה אחוזי המימון שהבנק נותן הם עד 50%,
זה הרבה פחות ממה שניתן לקבל על דירה ראשונה.
בעת רכישת דירה שניה ומעלה צריכים לשלם מס רכישה של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש“ח וכ- 10% על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח.
מדובר במס יחסית כבד שמרתיע רבים מהמשקיעים.
דוגמה לחישוב מס הרכישה:
נניח שאנו מעוניינים לרכוש דירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) בסך של 6,500,000 ₪,
במקרה כזה נשלם:
מי שמחזיק ביותר מדירה אחת בבעלותו יהיה עליו לשלם מס שבח בעת המכירה של אחת הדירות,
המס יהיה על סכום הרווח שהופק ממועד רכישת הדירה (בהפחתת חלק מההוצאות של הדירה אם מתכננים מס בצורה נכונה).
מס השבח הוא למעשה הוצאה נוספת שיש לקחת בחשבון בכדאיות העסקה אם אנו מתכננים למכור את הדירה במהלך חיינו.
בעת לקיחת משכנתא הבנק בוחן את יכולת ההחזר שלנו,
הוא מאפשר לנו החזר חודשי של 33-40% בלבד מגובה ההכנסה הפנויה שלנו.
בעת לקיחת משכנתא עבור דירה שניה ומעלה הבנק יתחשב גם במשכנתא שאנו משלמים על הדירה הראשונה,
בדרך זו הבנק למעשה יקצץ לנו את ההכנסה הפנויה בצורה משמעותית.
לדוגמה:
אם ההכנסה הפנויה שלנו עומדת על 15,000 ש"ח אז בעת לקיחת משכנתא לדירה ראשונה יכלנו לקחת משכנתא עם החזר חודשי של כ5,000 ש"ח (לפי 33% מההכנסה הפנויה).
לאחר שלקחנו משכנתא עם החזר של 5,000 ש"ח,
ההכנסה הפנויה שלנו ירדה ל 10,000 ש"ח בלבד מבחינת הבנק.
במצב כזה בעת לקיחת משכנתא לדירה שניה נוכל לקחת משכנתא עם החזר חודשי של עד 3,300 ש"ח בלבד (לפי 33% מההכנסה הפנויה).
ידוע לנו שבסופו של דבר שווי הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש נקבע ע״י שמאי מטעם הבנק המלווה.
במידה והשמאי יעריך את שווי הנכס במחיר נמוך ממחיר החוזה הבנק יעדיף את ההערכת השמאי,
במקרה זה הבנק יעניק לנו משכנתא בגובה 50% ממחיר הערכת השמאי.
כך שאם במקרה חתמתם חוזה על מחיר גבוה מזה שהשמאי העריך,
סביר להניח שתצטרכו להביא הון עצמי גבוה יותר בצורה משמעותית ממה שתכננתם.
לדוגמה:
רכשנו דירה שניה ומעלה בשווי של 1,000,000 ש"ח ותכננו לקחת משכנתא של 500,000 ש"ח (50% ממחיר הנכס).
במידה והשמאי יעריך את הדירה ב 800,000 ש"ח אנחנו נקבל משכנתא של 400,000 ש"ח בלבד,
לכן במקרה כזה ניאלץ לגייס עוד 100,000 ש"ח הון עצמי.
כאשר אדם מעוניין לרכוש דירה מסוימת בעוד שבבעלותו עד שליש דירה,
במקרה זה הדירה שהוא מעוניין לרכוש תחשב כדירה ראשונה!
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלות על שליש דירה אינה נחשבת כדירה נוספת,
לכן לא צריך לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שרוכשים.
*שימו לב שבמקרה ההפוך בו אתם כבר מחזיקים דירה יחידה ורוצים לקנות "רק שליש" דירה נוספת,
הרכישה הזאת תיחשב כדירה שניה ומעלה (למרות שמדובר ברכישת שליש דירה בלבד).
ישנם לא מעט יתרונות לרכישת דירה שניה, מדובר בהשקעת נדל״ן שיכולה להיות מאוד משתלמת, לגוון את תיק ההשקעות שלכם וכמובן לעזור לכם בעתיד כדירת מגורים עבור הילדים או כהכנסה נוספת.
אך שימו לב שחשוב לזכור את הסיכונים והחסרונות הכרוכים ברכישת דירה שניה ומעלה.
חשוב לוודא שיש ברשותכם את ההון העצמי הדרוש ואת הסכום הנדרש לכל ההוצאות הנלוות כגון תיווך, יועץ משכנתא, מס רכישה, מס שבח ושכ"ט לעורך דין.
מעבר לכך מומלץ שיהיה בידכם סכום כסף נזיל ליתר ביטחון במידה שיהיו הוצאות שלא תכננתם מראש.
בעת רכישת דירה שניה ומעלה מומלץ לקחת ליווי של יועץ משכנתאות,
יועץ משכנתאות מקצועי ידע להתאים את תמהיל המשכנתא בהתאם לעסקה הספציפית שאתם מתכננים לבצע.
התמהילים משתנים בצורה מהותית בין עסקת פליפ קצרה לבין עסקאות ארוכות יותר,
יועץ משכנתאות מומלץ ידע להכווין אתכם לתמהיל המשכנתא המשתלם ביותר אשר מותאם לצרכים שלכם ולמצבכם הפיננסי.
אנחנו בנבון משכנתאות נשמח לסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא משכנתא לדירה שניה ומעלה.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת עבור הצרכים שלכם בצורה מדויקת.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
