עמלת פירעון מוקדם זהו מושג שחשוב מאוד להכיר לפני שמחליטים לקחת משכנתא. במאמר הנוכחי...
יש לכם משכנתא על דירה שרכשתם והתנאים בה מצוינים?
אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מבלי לוותר על התנאים והריביות שהשגתם במשכנתא הקודמת?
בדיוק בשביל זה קיימת האפשרות של גרירת משכנתא מהנכס הישן שלכם לנכס החדש.
אז מהי בדיוק גרירת משכנתא? מהם היתרונות והחסרונות שלה? איך גוררים משכנתא והאם זה משתלם?
במאמר הנוכחי אנחנו נעשה סדר בכל הקשור לנושא של גרירת משכנתא.
גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא שלכם מהנכס הישן לנכס החדש תוך שמירה על תנאי ההלוואה, המסלולים, הריביות וכיוצא בזה.
אז אם יש ברשותכם משכנתא על דירה שרכשתם בעבר וכעת אתם רוצים לרכוש דירה חדשה ולמכור את הישנה,
במצב כזה אתם לגמרי יכולים לשקול לבצע ״גרירת משכנתא״.
1. גרירת משכנתא אל נכס שאנחנו קונים בו זמנית:
במידה ורכשתם כבר נכס חדש במקביל למכירת הנכס הישן,
אתם יכולים לגרור את המשכנתא לנכס החדש דרך הבנק בו כבר יש לכם את המשכנתא.
תנאי המשכנתא במקרה זה ישארו ללא שינוי.
נניח לדוגמה שיש ברשותכם דירה בשווי 1 מיליון ש״ח ונשאר לכם לשלם עליה 600,000 ש״ח משכנתא,
כעת אתם מעוניינים למכור את הדירה הקיימת ולרכוש דירה חדשה בשווי 1,300,000 ש״ח.
במקום למכור את הדירה ולסגור את המשכנתא שנותרה על סך 600,000 ולאחר מכן לקחת משכנתא חדשה של 900,000 ש״ח לדירה החדשה,
ניתן לגרור את המשכנתא הישנה על סך 600,000 ש"ח ולקחת משכנתא חדשה נוספת על סך 300,000 ש״ח נוספים בלבד.
*שימו לב:
לעיתים ממש משתלם לגרור את המשכנתא הישנה,
זאת מכיוון שיתכן שהתנאים שיש לנו בה הם טובים יותר ממה שיביאו לנו במשכנתא החדשה.
כך שבמקרה כזה עדיף לנו לשמר את התנאים של המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא נוספת בתנאים החדשים והפחות טובים על סכום נמוך יותר.
2. גרירת משכנתא כאשר טרם רכשנו דירה חדשה:
אם כבר מכרתם את הדירה הישנה וטרם מצאתם דירה חדשה לרכוש,
ובו זמנית אתם לא מעוניינים לסלק את המשכנתא אלא לגרור אותה לנכס החדש שתמצאו בהמשך,
במצב כזה ניתן לגרור זמנית את המשכנתא לפיקדון.
למעשה הבנק בינתיים שומר על כספי המשכנתא ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא עד שתמצאו נכס חדש.
מבחינת מכירת הנכס הישן:
הקונה יעביר את הכסף לבנק במקום אליכם עד שתמצאו את הנכס החדש שאותו אתם מעוניינים לרכוש.
לאחר שתמצאו את הנכס החדש הבנק ישעבד את הנכס החדש ויעביר אליו את כספי המשכנתא.
* שימו לב שהעברת המשכנתא לפיקדון כרוכה בעמלה של 0.3%-0.5% מהמשכנתא.
* מעבר לכך במרבית המקרים הבנק יבקש הפקדה לפיקדון של עד כ10% יותר מגובה המשכנתא לטובת ביטחונות עבורו.
1. גרירת משכנתא עם תנאים טובים יותר:
בעת כתיבת שורות אלה ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5% לאחר עליה חדה בשנתיים האחרונות,
לכן קיים סיכוי גדול שהתנאים של המשכנתא הישנה שלכם יהיו טובים יותר מהתנאים שתקבלו היום.
כתוצאה מכך סביר להניח שישתלם לכם לשמר את המשכנתא הישנה ובמידת הצורך לקחת משכנתא חדשה נוספת רק על הסכום שחסר לכם לרכישת הדירה החדשה.
2. לא צריכים לשלם עמלות וקנסות פירעון מוקדם:
אם תרצו לסגור את המשכנתא אז מאוד יכול להיות שתהיו חשופים לקנסות בשל פירעון מוקדם (בהתאם למסלולים שבחרתם).
מפה נובע יתרון נוסף של גרירת משכנתא, למעשה בעת העברת המשכנתא לנכס אחר אנחנו ממשיכים לשלם את המשכנתא כמו שהיא ולא פורעים שום מסלול,
כתוצאה מכך אנחנו חוסכים מאיתנו את הצורך לשלם עמלות וקנסות בעבור פירעון מוקדם.
1. גרירת משכנתא ניתן לבצע רק דרך הבנק שבו לקחנו כבר משכנתא על הנכס הקודם:
שימו לב שבמידה והנכס החדש שברצונכם לרכוש יקר יותר מהנכס הישן,
אז סביר להניח שאתם תצטרכו לקחת הלוואה נוספת על ההפרש שחסר לכם לטובת הנכס החדש.
מצב כזה יכול לאותת לבנקים שיש להם אפשרות לנצל את זה שאין ללקוח ברירה, מדובר כאן למעשה בלקוח שבוי.
כתוצאה מכך הבנק יכול להציע לו את המשכנתא הנוספת לדירה החדשה בתנאים הרבה פחות טובים.
2. החזרים חודשיים גבוהים:
אם לקחתם משכנתא נוספת עבור הדירה החדשה אז ההחזרים שלכם עלולים לעלות בחדות.
עד היום התרגלתם לשלם סכום מסוים מדי חודש,
אבל כעת יהיה לכם סכום כסף נוסף להחזיר בכל חודש וזה עלול לייקר משמעותית את ההחזרים החודשיים שלכם.
לכן ראוי לוודא שאתם אכן יכולים לעמוד בהחזר החודשי החדש.
3. בעת גרירת משכנתא לפיקדון יש לשלם עמלה שנעה בין 0.3%-0.5% משווי המשכנתא הנגררת:
במצב שבו אתם תרצו לשמר את תנאי המשכנתא הקיימים שלכם אבל עדיין לא מצאתם דירה חדשה אז יש לכם אפשרות לגרור באופן זמני את המשכנתא לפיקדון.
אך שימו לב שיש על כך עמלה של 0.3%-0.5% ולכן דרוש שיהיה ברשותכם כסף נזיל נוסף ולא לכולם זה מסתדר.
4. בעת גרירת משכנתא לפיקדון יש להוסיף ביטחונות כספיים לבנק:
אם תחליטו לבצע גרירה לפיקדון עד שתמצאו דירה לרכישה אז שימו לב שאתם צריכים להעביר אל הבנק ביטחונות כספיים נוספים,
הביטחונות הנדרשים עלולים להיות בגובה של 5-10% מגובה המשכנתא במרבית המקרים.
בכדי להעביר סכום כסף כזה לבנק אתם צריכים כסף נזיל ולכן לא כל אחד יכול לבצע זאת,
אך עם זאת כמובן שאת גרירת המשכנתא לפיקדון אתם מבצעים לאחר מכירת הנכס הישן ולכן רוב האנשים בכל זאת מצליחים לעמוד בכך.
גרירת משכנתא משתלמת כאשר יש ברשותכם משכנתא בעלת תנאים מאוד טובים לעומת מה שיציעו לכם היום,
תנאים טובים עד כדי כך שלא תרצו לוותר עליהם.
אך עם זאת שימו לב – לא בהכרח שהתנאים הטובים שקיבלתם בעבר הם התנאים הטובים ביותר כיום.
אם מסיבה כלשהי באותה תקופה שבה אתם לוקחים את המשכנתא החדשה מציעים לכם תנאים וריביות טובות יותר אז כמובן שלא ישתלם לגרור את המשכנתא.
חשוב לבדוק ולבחון מה הריביות שניתן לקבל כעת ורק אז להחליט האם לגרור או לקחת משכנתא חדשה.
בנוסף חשוב לזכור שלא רק הריביות הן אלה שקובעות האם המשכנתא טובה ומותאמת עבורנו.
לעתים יתכן שהתנאים במשכנתא הישנה כביכול טובים ולגמרי שווים גרירה,
אך עם זאת בשל הצורך לקחת משכנתא על סכום נוסף אז יוצא לכם החזר חודשי גבוה מידי שאתם לא יכולים לעמוד בו לאורך זמן.
במקרה כזה שווה לבחון מחדש את הכדאיות של הגרירה.
יתכן שבמקרים מסוימים יהיה שווה לבצע דווקא מחזור משכנתא ולקחת הלוואה חדשה, כזאת שלטווח הארוך תהיה נוחה יותר ואכן תוכלו לעמוד בה.
התהליך דומה ללקיחת משכנתא רגילה ומתבצע במספר שלבים:
1. הגשת כל המסמכים הנדרשים לבנק.
2. הבנק מבצע בדיקה של כל המסמכים ומאשר או לא מאשר את הבקשה.
3. במידה וגרירת המשכנתא אושרה, מגישים את כל המסמכים הנוספים לפי בקשת הבנק ומבצעים הערכת שמאי.
4. הבנק מעביר את השעבוד מהדירה הקודמת לדירה החדשה.
כאשר גוררים משכנתא מנכס ישן לנכס חדש קיימת עמלת גרירה שנעה בין 550-750 ש״ח פחות או יותר.
שימו לב:
במידה ואתם גוררים את המשכנתא לפיקדון אז תצטרכו לשלם בנוסף עמלה של כ 0.3%-0.5% משווי סך המשכנתא שאתם גוררים.
הזמן משתנה בהתאם לסיטואציות השונות,
במידה וכבר רכשתם דירה חדשה התהליך אמור להיות מהיר בין 10 ימים לחודש בדרך כלל.
אך כמובן שיש מצבים מורכבים יותר שבהם התהליך יכול לקחת קצת יותר זמן החל מחודש ועד למספר חודשים במקרים חריגים.
1. ראשית כל תוודאו שיש לכם אישור עקרוני מהבנק:
ללא אישור עקרוני מהבנק אתם עלולים להיתקל בקשיים והפתעות לא נעימות בהמשך הדרך,
חשוב לוודא זאת מראש.
2. בצעו מו״מ על תנאי המשכנתא:
גרירת משכנתא מחייבת אתכם לקחת את המשכנתא הנוספת לצורך רכישת הדירה החדשה רק באותו הבנק,
לכן במקרה שבו אותו בנק יציע לכם תנאים לא משתלמים אז אל תפחדו לברר ולקחת הצעות גם מבנקים אחרים.
יתכן שבמצבים מסוימים אפילו פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה יהיה מהלך משתלם יותר עבורכם.
3. חשוב מאוד לא לוותר על ייעוץ משכנתא:
יועץ משכנתאות מקצועי ידאג לעשות לכם סדר בכל הקשור לגרירת משכנתא מנכס ישן לחדש,
היועץ יבדוק עבורכם מה ישתלם לכם יותר – לגרור משכנתא או לקחת חדשה?
מעבר לכך הוא יבצע עבורכם משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים השונים על מנת להשיג לכם את ההצעה המשתלמת ביותר.
יש לכם משכנתא בתנאים טובים, מסלולים מתאימים וריביות מצוינות?
במצב כזה יכול מאוד להיות שההחלטה הטובה ביותר עבורכם תהיה פשוט לגרור את המשכנתא שלכם מהנכס הישן לנכס החדש.
במידת הצורך ניתן לקחת הלוואה נוספת בכדי לממן את ההפרש שנדרש לצורך רכישת הדירה החדשה.
אך עם זאת שימו לב שגרירת משכנתא היא לא תמיד הפיתרון הטוב ביותר.
יש לא מעט מקרים שבהם גרירת המשכנתא לא בהכרח תהיה האפשרות המשתלמת ביותר עבורנו ולגמרי כדאי לעשות בדיקה מקיפה.
חשוב לבחון את כל הפרמטרים שפירטנו כאן במאמר בכדי שתהיו בטוחים שלקחתם את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
אנחנו בנבון משכנתאות נשמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת עבור הצרכים שלכם בצורה מדויקת.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
