עמלת פירעון מוקדם זהו מושג שחשוב מאוד להכיר לפני שמחליטים לקחת משכנתא. במאמר הנוכחי...
כאשר מדובר בלקיחת משכנתא ישנם מגוון מסלולי משכנתא עיקריים המוצעים לנו על ידי הבנקים השונים, המגוון יכול מעט לבלבל ולכן החלטנו לעשות סדר בכל הקשור למסלולי המשכנתא הנפוצים ובמאמר הנוכחי בעיקר לגבי מסלול מטח במשכנתא.
אם יצא לכם לשמוע על מסלול משכנתא צמוד למט״ח (דולר או יורו) ואתם שוקלים לקחת כזה אז חשוב שתכירו אותו לעומק.
במדריך הנוכחי נעסוק ביתרונות של מסלול מטח במשכנתא, בסיכונים שכרוכים בו ונלמד באילו מקרים ראוי לשקול שילוב של מסלול צמוד דולר או צמוד יורו במשכנתא שלנו.
מסלול משכנתא צמוד מט״ח הוא מסלול בו הריבית צמודה לשער הריבית חסרת סיכון (Risk Free Rate) של מטבע החוץ שבו בחרנו,
בנוסף לכך קרן המשכנתא צמודה לשער החליפין של אותו המטבע שנקבע מראש.
המטבעות המקובלים הם דולר, אירו ופאונד כאשר הנפוצים ביותר הם כמובן הדולר והאירו.
במידה ותחול עליה או ירידה בשער החליפין של המטבע הנבחר,
כך גם החזר המשכנתא החודשי יעלה או ירד בהתאם.
במסלול צמוד מטח במשכנתא אין עמלות על פירעון מוקדם.
מסלול צמוד מט"ח (יורו, דולר או פאונד) נחשב כמסלול בסיכון גבוה מכיוון שהוא מאוד תנודתי ובלתי צפוי,
לכן רבים יעדיפו להימנע משילוב מסלול צמוד מט"ח בתמהיל המשכנתא.
אך יחד עם זאת שימו לב שהמסלול יכול להיות מאוד רלוונטי במקרים מסוימים,
נדבר על כך בהרחבה בהמשך המאמר הנוכחי.
להלן 2 מסלולי משכנתא נפוצים אשר צמודים למטח:
– מסלול צמוד דולר.
– מסלול צמוד אירו.
חשוב לדעת שמסלול צמוד דולר יושפע משינויים בריבית Term-Sofr ומסלול צמוד יורו יושפע משינויים בריבית היוריבור (Euribor).
למסלולים אשר צמודים לדולר או לאירו יש מגוון רחב של יתרונות וחסרונות, מיד נפרט לגביהם.
הריבית במסלול זה מוצמדת לשער ריבית חסרת סיכון באותו מטבע והיא עשויה להשתנות פעם ב3-6 חודשים.
בנוסף לכך הקרן שלנו צמודה לשער מטבע החליפין שבחרנו,
לכן אם יתרחשו שינויים בשער מטבע החליפין אליו מוצמדת המשכנתא אז הקרן שלנו תעלה או תרד בהתאם.
דוגמה להצמדת הקרן לשינויים בשער הדולר במסלול משכנתא צמוד דולר:
נניח שלקחנו 100,000$ במסלול צמוד דולר כאשר שער הדולר/שקל עמד על 4.00,
במצב כזה הקרן שלנו כרגע עומדת על 400,000 ש"ח אם נתרגם אותה לשקלים.
למסלול צמוד מט״ח במשכנתא יש מספר יתרונות:
1. פירעון מוקדם ומחזור משכנתא ללא קנסות:
קיימת האפשרות לביצוע פירעון מוקדם של המשכנתא,
לחלופין ניתן למחזר את המסלול במשכנתא ללא צורך בתשלום עמלת היוון או קנסות.
2. ריבית התחלתית נמוכה יחסית:
במקרה בו הריבית חסרת סיכון במטבע נמוכה,
אנו נוכל ליהנות מריבית נמוכה יחסית ומהחזר חודשי נוח בהתאם.
3. אינו צמוד למדד המחירים לצרכן:
מסלול צמוד מטח במשכנתא אינו מושפע משינויים המתרחשים במדד המחירים לצרכן.
4. אפשרות להרוויח כתוצאה מירידת שער המט"ח:
במקרה של ירידה בשער המטבע שבחרנו,
אנחנו נהנה מהפחתת הקרן וכתוצאה מכך מהחזר חודשי נמוך יותר.
1. מסלול תנודתי מאוד:
מסלול צמוד מט"ח ידוע בתור מסלול תנודתי מאוד,
הריבית משתנה אחת לכמה חודשים ובנוסף לכך הקרן צמודה למט"ח.
למעשה כל שינוי (שינוי בריבית חסרת סיכון או שינוי בשער המטבע) שיחול ישפיע ישירות על החזר המשכנתא החודשי שלנו לבנק.
אם תתרחש עליה אז כמובן שנצטרך לשלם יותר וההחזר החודשי יגדל בהתאם,
אך חשוב לזכור שבמידה ותתרחש ירידה התנודתיות דווקא תשחק לטובתנו וההחזר יפחת.
2. הריבית עשויה להשתנות אחת ל3-6 חודשים:
במידה ותחול עליה בשער הריבית חסרת סיכון של אותו מטבע חליפין שבחרנו אנחנו חשופים לכך.
אם הריבית תעלה אנחנו נשלם ריבית גבוהה יותר וכתוצאה מכך ההחזר החודשי יעלה בהתאם.
גם כאן חשוב לזכור שהריבית יכולה לרדת ובמצב כזה אנחנו דווקא נהנה מזה.
3. קיימת האפשרות שנפסיד כתוצאה מעליה בשער המט"ח:
במקרה של עליה בשער החליפין של המטבע שבחרנו,
אנחנו נספוג עליה בקרן וכתוצאה מכך ההחזר החודשי שלנו יגדל בהתאם.
המקרים בהם יתכן שישתלם לנו לבחור במסלול משכנתא בריבית צמודה למט״ח הם:
1. כאשר אנו מרוויחים משכורת במט״ח (יורו או דולר):
בדרך זו גם במידה ויהיו עליות בשער החליפין של המטבע אז לא נושפע מכך לרעה מכיוון שגם ההכנסות שלנו הן באותו המטבע ועלו בהתאם.
2. כאשר אנחנו רוצים גמישות בפירעון או מחזור ללא קנסות:
מסלול זה יכול להשתלם למי שמעריכים כי יוכלו לפרוע את ההלוואה לפני הזמן מכיוון שיש פטור מעמלות היוון וקנסות.
אך כמובן שיש לשים לב לחשיפה הגבוהה לתנודתיות המט"ח,
היא יכולה לפעול לרעתנו גם אם נהיה במסלול צמוד מטח למשך תקופה קצרה.
מסלולים צמודי מט״ח נחשבים בעלי סיכון גבוה,
הסיכון נובע מזה שהריביות עלולות להשתנות לרעתנו במהלך תקופת ההלוואה.
מסלול צמוד דולר יושפע משינויים בריבית Term-Sofr ומסלול צמוד יורו יושפע משינויים בריבית היוריבור,
כל שינוי בשערים הללו עלול להשפיע על ההחזר החודשי שלנו.
בנוסף לכך גם הקרן יכולה לצמוח בשל עליה בשער המט"ח,
חשוב לזכור שהקרן צמודה לשער החליפין ואנחנו עלולים להפסד מכך בצורה מהותית אם הוא יעלה.
מסלולי צמודי מט"ח מאוד תנודתיים ויש לקחת זאת בחשבון לפני שבוחרים לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא שלנו,
בנוסף לכך כדאי להיות מודעים לסיכונים של מסלולים צמודי מט״ח ולדעת כיצד להתנהל איתם בצורה נכונה.
ראוי להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המשכנתאות,
זאת בכדי לוודא האם מסלול צמוד מט"ח יכול להשתלם עבורכם או שאולי יש מסלולים אחרים שיכולים להיות יעילים יותר עבורכם.
הבנקים מאפשרים לשלב עד שליש מהמשכנתא במסלול צמוד מט״ח כדוגמת מסלול צמוד דולר או מסלול צמוד יורו.
לפני בחירת מסלול משכנתא צמוד מט״ח (לדולר או לאירו) חשוב לוודא שמסלולים אלו אכן יכולים להתאים לצרכים שלכם בצורה מלאה.
כפי שציינו, מסלולי משכנתא צמודי מט״ח הם בעלי סיכון גבוה באופן יחסי ולא יתאימו עבור כל אדם.
מצד שני, במקרה שבו ההכנסות שלכם מתקבלות בדולר או ביורו אז יתכן שדווקא מסלול צמוד מטח יתאים עבורכם בצורה נהדרכם,
זאת מכיוון שעליה בשער הדולר או יורו לעומת השקל לא תשפיע עליכם באופן מהותי.
אתם פשוט תשלמו יותר במשכנתא, אך גם תרוויחו יותר מהעבודה שלכם בהתאם.
במהלך המאמר פירטנו את כל הדברים העיקריים שחשוב לדעת על מסלול צמוד מט״ח, היתרונות והחסרונות של מסלול זה ובאיזה מקרים יתכן שמשתלם לבחור בו.
יחד עם זאת נציין שתמיד כדאי לפזר סיכונים ולבחור בצורה שקולה ונכונה את המסלולים שירכיבו את תמהיל המשכנתא שלכם,
משכנתא נבונה היא משכנתא שהותאמה עבורכם באופן אישי ומקצועי.
זכרו תמיד שתמהיל משכנתא שמתאים לאדם אחד לא בהכרח יתאים לאדם אחר.
אנחנו בנבון משכנתאות, נשמח לסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת לצרכים שלכם.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
