יש לכם משכנתא על דירה שרכשתם והתנאים בה מצוינים?אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מבלי...
אחד המסלולים הנפוצים בקרב מי שמתעניין בלקיחת משכנתא הוא מסלול ריבית קבועה צמודה למדד.
אם אתם אתם שוקלים לשלב אותו בתמהיל המשכנתא שלכם אז המדריך הקרוב הוא בדיוק עבורכם.
במדריך הנוכחי נעסוק בכל הקשור למסלול ק"צ (ריבית קבועה צמודה).
תחילה נלמד מהו מסלול ריבית קבועה צמודה למדד במשכנתא ומהם היתרונות והחסרונות של המסלול.
לאחר מכן נראה באיזה מצבים משתלם לבחור בו ולבסוף נבחן האם מדובר במסלול מסוכן או סולידי.
מסלול ריבית קבועה צמודה במשכנתא הוא מסלול שבו הריבית נותרת קבועה ולא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה,
אך יחד עם זאת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
מה זה מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על מסלול ריבית ק"צ?
מדד המחירים לצרכן הוא מדד אשר מתעדכן מדי חודש ע״י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
ניתן להגיד שהוא למעשה משקף את רמת האינפלציה במשק.
בעת לקיחת מסלול בריבית קבועה צמודה כל שינוי שיחול במדד המחירים לצרכן ישפיע על יתרת הקרן שלנו.
לדוגמה במצב בו תתרחש עליה במדד המחירים לצרכן,
יתרת הקרן שלנו תעלה ובכך גם ההחזרים החודשיים שלנו יעלו בהתאם.
אך עם זאת לחלופין במצב שבו תתרחש ירידה במדד המחירים לצרכן,
אנחנו נראה ירידה בקרן שלנו וגם ההחזרים החודשיים שלנו במשכנתא יפחתו בהתאם.
אז כפי שראיתם יש במסלול ק"צ יתרונות וחסרונות שיש לקחת בחשבון,
מיד נעסוק בהם לעומק.
מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד = הריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן הוא מדד אשר מחושב אחת לחודש (לרוב ב-15 לחודש).
הוא מתעדכן בהתאם לשינויים המתרחשים בממוצע המחירים של סל הצריכה.
סל הצריכה כולל מוצרים ושירותים הנחשבים בסיסיים והכרחיים ברוב משקי הבית בישראל (כדוגמת מזון, דיור, דלק, בריאות, חינוך, תחבורה, הלבשה, תקשורת ועוד).
מדד המחירים לצרכן יכול לעלות או לרדת מדי חודש.
כל תזוזה בו תגרור עליה או ירידה בקרן (במסלול ק"צ) וכתוצאה מכך גם בגובה החזר המשכנתא החודשי.
שימו לב שבאופן כללי יעד האינפלציה של בנק ישראל עומד על 1-3% בשנה,
לכן ברוב המקרים מדד המחירים לצרכן דווקא עולה וחשוב לקחת זאת בחשבון.
הריבית במסלול זה היא קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
במקרה שהריביות במשק יעלו אז זה לא יפגע בנו במידה ובחרנו במסלול ק"צ.
מכיוון שהריבית אינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה,
ניתן לצפות פחות או יותר מה יהיה גובה ההחזר החודשי שלנו במסלול.
* כמובן שבאופן יחסי מכיוון שעדיין חשוב לזכור ששינויים במדד המחירים לצרכן ישפיעו עלינו בשל ההצמדה.
לרוב במסלול קבועה צמודה הריבית תהיה זולה יותר בהשוואה למסלולים אשר אינם צמודים למדד.
למה שהריבית תהיה זולה יותר ברוב המקרים?
מכיוון שבמסלול אשר אינו צמוד למדד הבנק מגלם בריבית את השינויים שהוא צופה ברמת האינפלציה לאורך השנים,
לכן שם הריבית מראש תהיה גבוהה יותר לעומת מסלול צמוד מדד.
מדד המחירים לצרכן לרוב עולה בכ 1-3% לשנה,
עליה במדד תגרור עליה בקרן שלנו במסלול ק"צ וגם גובה ההחזר החודשי שלנו צפוי לגדול בהתאם.
אז אמנם הריבית במסלול זה היא קבועה ולא משתנה ואכן מעניקה לנו יציבות בהקשר הזה,
אבל מכיוון שהקרן צמודה למדד אז ההחזר החודשי שלנו בכל זאת עלול לעלות לאורך תקופת ההלוואה.
במידה ונחליט למחזר או לפרוע את המשכנתא לפני הזמן,
במסלול קבועה צמודה לרוב נצטרך לשלם עמלות היוון וקנסות.
זהו שיקול שיש לקחת בחשבון בהתאם למאפייני העסקה שאנחנו לוקחים.
התשובה לשאלה הזאת כמובן תלויה בגורמים שונים ומשתנה בין אדם לאדם.
מומלץ להתייעץ על כך עם יועץ משכנתאות שידע להתאים עבורכם במדויק את המסלולים שהכי מתאימים לאופי שלכם, למצבכם הפיננסי ולשאר הפרמטרים החשובים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת תמהיל משכנתא מותאם אישית.
אבל אם נדבר באופן כללי אז מסלול ק"צ (ריבית קבועה צמודה) יכול להתאים בעיקר במצבים הבאים:
1. במצב שבו אנחנו רוצים יציבות אך עדיין לקחת סיכון כלשהו בתמורה לריבית נמוכה יותר:
מסלול ק"צ יכול להתאים עבור מי שמחפש יציבות מצד אחד,
אבל עדיין מעוניין לקחת סיכון כלשהו כתמורה לריבית התחלתית נמוכה יותר.
זה רלוונטי בעיקר אם הוא צופה שהאינפלציה בשנים הבאות תהיה נמוכה.
2. המסלול יכול להיות מאוד יעיל במקרים שבהם ההכנסה הפנויה נמוכה:
במצבים כאלה חשוב שההחזר ההתחלתי יהיה נמוך,
זאת בכדי שתוכלו לעמוד במגבלות הבנקים בהיבט של יחס החזר לעומת הכנסה פנויה.
בשל הריבית ההתחלתית הנמוכה, ההחזר ההתחלתי צפוי להיות יחסית נמוך לעומת חלק מהמסלולים האחרים.
אך שימו לב לסיכונים הכרוכים בעליית המדד ועליית ההחזר בעקבות כך לאורך תקופת המשכנתא.
3. במצב שבו אנו צופים עליה ברמת הריבית:
זכרו שמדובר במסלול ריבית קבועה ולכן במצבים שבהם אנחנו צופים עליה ברמת הריבית הוא מאוד רלוונטי.
אנחנו יכולים לנצל אותו לטובתנו באמצעות קיבוע הריבית מראש,
כך לא נהיה חשופים לעליה ברמת הריבית לאחר מכן.
יש מסלולים המכילים סיכונים גדולים יותר מאשר הסיכונים הכרוכים במסלול ריבית קבועה צמודה למדד.
אך עם זאת גם כאן כמובן יש את הסיכון של עליה במדד המחירים לצרכן,
במידה שהסיכון הזה יתממש אז הוא עלול לייקר לנו את החזר המשכנתא החודשי.
בנוסף, שיעור הריבית במסלול ק"צ הוא מלכתחילה גבוה יותר לעומת מסלולים בריבית משתנה,
ויחד עם זאת קיים הסיכון שתהיה ירידה בריביות ובמסלול ק"צ לצערנו לא נהנה מכך.
כמו כן, גם במקרה בו נרצה לפרוע או למחזר את המשכנתא לפני מועד הפירעון שלה אז יתכן שנדרש לשלם עמלות היוון וקנסות.
לסיכום הנושא הזה:
לפני בניית תמהיל המשכנתא צריך לבדוק מהן הריביות במשק באותה נקודת זמן,
בדרך זו נוכל לבחון האם מסלול ק"צ יכול להיות אטרקטיבי עבורנו בעת לקיחת המשכנתא.
בעת הליך ייעוץ משכנתא אנו נוודא עבורכם איזה תמהיל משכנתא הכי מתאים לצרכים שלכם תוך כדי התחשבות במגוון מסלולי המשכנתא הפוטנציאליים.
כן זה לגמרי אפשרי לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה צמודה.
לרוב זה פחות מומלץ לקחת את כל המשכנתא בריבית ק"צ כמובן,
אבל זה בהחלט אפשרי באופן כללי.
שימו לב שאומנם לא קיימת חובה לקחת את כל המשכנתא במסלול זה,
אך חובה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
מסלול בריבית קבועה צמודה במשכנתא הוא מסלול שבו הריבית לא משתנה,
הריבית הקבועה מעניקה ללווים יציבות מסוימת בהיבט של תנודת הריבית.
אך עם זאת בשל ההצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן עדיין עלולים להיות שינויים בגובה ההחזר החודשי במשכנתא.
ההצמדה למדד עלולה להיות חיסרון, אך שימו לב שאם בוחרים באלטרנטיבה שהיא מסלול לא צמוד למדד אז זה אמנם יכול להקנות ״שקט נפשי״ וביטחון, אבל זה מראש צפוי להיות יקר יותר.
חשוב לקחת בחשבון לפני בחירת תמהיל המשכנתא מה הם הצרכים שלכם בעסקה ומהם היכולות הפיננסיות שלכם,
ראוי להתייעץ עם איש מקצוע שיתכנן את המשכנתא בצורה מקצועית עבורכם.
אנחנו בנבון משכנתאות, נשמח לסייע לכם בכל שאלה או התייעצות שיש לכם בנושא.
אנו מציעים ייעוץ משכנתא ובניית תמהיל משכנתא מותאם אישית,
בדרך זו תוכלו להיות בטוחים שלקחתם משכנתא נבונה ויעילה שמותאמת לצרכים שלכם.
לשיתוף הפוסט עם חברים:
